Tópico: Bolha Imobiliária?

[FZapp]

Porque ficamos apinhados em centros urbanos que não resolvem a questão de transporte, lazer e que levam a um círculo vicioso de crescerem centros urbanos e não pulverizar isso em vários centros.

São Paulo tem um interior do estado bem desenvolvido, mas mesmo assim a cidade e a Grande São Paulo ainda respondem pela grande maioria das empresas de serviços, que é o setor que mais cresceu. Deveriam crescer indústrias e conglomerados para poder distribuir mais a população. Mas as poucas estradas boas são muito caras e inviabilizam também as pessoas trabalharem e morarem em municípios diferentes.

Tenho sérias dúvidas sobre esse fator, no interior, em cidades pequenas existe uma supervalorização tão excessiva quanto na capital, existe lugares em que os preços são escandalosos, fugiram da realidade até da parcela mais rica, então...

Pode citar um exemplo? Eu conheço Rib Preto e os preços por lá subiram, mas também houve um boom em construções, e tem que lembrar que ainda é um centro importante para a região.

[Diegojaf]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

[_Juca_]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Compre, se não ganhar, ao menos a chance de perder é quase nula. A não ser que precise de liquidez.

[_Juca_]

Porque ficamos apinhados em centros urbanos que não resolvem a questão de transporte, lazer e que levam a um círculo vicioso de crescerem centros urbanos e não pulverizar isso em vários centros.

São Paulo tem um interior do estado bem desenvolvido, mas mesmo assim a cidade e a Grande São Paulo ainda respondem pela grande maioria das empresas de serviços, que é o setor que mais cresceu. Deveriam crescer indústrias e conglomerados para poder distribuir mais a população. Mas as poucas estradas boas são muito caras e inviabilizam também as pessoas trabalharem e morarem em municípios diferentes.

Tenho sérias dúvidas sobre esse fator, no interior, em cidades pequenas existe uma supervalorização tão excessiva quanto na capital, existe lugares em que os preços são escandalosos, fugiram da realidade até da parcela mais rica, então...

Pode citar um exemplo? Eu conheço Rib Preto e os preços por lá subiram, mas também houve um boom em construções, e tem que lembrar que ainda é um centro importante para a região.

Sertãozinho ao lado de Ribeirão Preto, cidade de 100 mil hab., qualquer ponto comercial de 2 a 4 milhões, muitos só o terreno ou prédio velho.

[Diegojaf]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Compre, se não ganhar, ao menos a chance de perder é quase nula. A não ser que precise de liquidez.

Se eu comprar dois, eu me aperto e não consigo construir agora, mas como não tenho intenção mesmo pelos próximos 2 anos, acho que vai ser uma boa. E se ocorrer a valorização esperada, melhor ainda. Acho difícil não valorizar, já que no condomínio ao lado tem casas a R$800.000, então devem sair num padrão bacana.

[_Juca_]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Compre, se não ganhar, ao menos a chance de perder é quase nula. A não ser que precise de liquidez.

Se eu comprar dois, eu me aperto e não consigo construir agora, mas como não tenho intenção mesmo pelos próximos 2 anos, acho que vai ser uma boa. E se ocorrer a valorização esperada, melhor ainda. Acho difícil não valorizar, já que no condomínio ao lado tem casas a R$800.000, então devem sair num padrão bacana.

Mas se você vai construir é legal ter uma grana bem reservada.

[Diegojaf]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Compre, se não ganhar, ao menos a chance de perder é quase nula. A não ser que precise de liquidez.

Se eu comprar dois, eu me aperto e não consigo construir agora, mas como não tenho intenção mesmo pelos próximos 2 anos, acho que vai ser uma boa. E se ocorrer a valorização esperada, melhor ainda. Acho difícil não valorizar, já que no condomínio ao lado tem casas a R$800.000, então devem sair num padrão bacana.

Mas se você vai construir é legal ter uma grana bem reservada.

Pra construir vai ser projeto pra vida...

[Diegojaf]

Comprar imóvel em tempos de bolha imobiliária???
CA 05/02/2014 Geral Leave a comment (7)

É uma frase recorrente em um processo de compra e venda de imóveis, os corretores dizem com estas ou outras palavras: “imóvel é um excelente investimento, sempre valoriza”. Isto quando não dão mais ênfase: “sempre valorizam mais do que qualquer aplicação financeira!”.

http://defendaseudinheiro.com.br/comprar-imovel-em-tempos-de-bolha-imobiliaria/

[JohnnyRivers]

Eu acho caro. Um predinho desse a construtora fatura 1,2 milhões. Eu calculo algo entre 500 e 600 mil para construir com terreno e tudo. Tá caro.

Qual o valor do terreno (pelo menos o valor aproximado)?

Quantos m² (total de área construída) tem o edifício ?

Pergunto, pois o lucro normal de uma construtora não chega nem perto do que você está calculando. Uma construtora quando consegue 30%  de lucro numa obra costuma ficar bem satisfeita, se conseguisse ~40% poderia dar pulos de alegria. 


.

Aliás estou começando a achar que 11k o metro em bairros mais nobres em SP não é caro. Recebo emails de leiloeiros e mesmo no interior ou casas em regiões horrorosas o preço não sai por menos de 5k

Desculpe, mas R$ 5.000,00 por metro quadrado é muito caro e R$ 11.000,00 por metro quadrado é simplesmente um 'furto'.

Eu duvido que uma construtora apresente o memorial descritivo e a planilha de custos que justifiquem o valor final pedido.

É obsceno.

Os preços da mão de obra e dos materiais de construções estão acompanhando essa "bolha". O que não da um lucro exorbitante assim.
http://exame.abril.com.br/economia/noticias/custo-da-construcao-civil-fecha-2013-com-alta-de-0-52
Essa matéria do link é apenas de exemplo, mas faço contabilidade de construtoras. É um ramo atualmente lucrativo, mas apenas porque o mercado está aquecido, e não porque as margens são "abusivas".

Outra coisa interessante é a burocracia dos órgãos municipais. Que só é agilizada mediante liberação de $$ (vulgo propina).


E pra mim que ainda não possuo imóvel próprio e sou um modesto assalariado, está extremamente difícil conseguir algum imóvel decente sem um ultra-mega-hiper esforço.

[JohnnyRivers]

Complementando: O que tem de imóvel com materiais de 2ª sendo construídos, não é brincadeira.

[West]

Acho que se você já tem um terreno vale a pena construir, porque o custo de construção ainda não chegou no nível dos imóveis prontos. Agora, se você precisar compra terreno já complica, porque o valor de um terreno hoje é quase o mesmo que você gastará para construir. Pra quem não tem terreno, acho melhor continuar no aluguel poupando para uma compra futura quando as coisas melhorarem.

[Diegojaf]

Acho que se você já tem um terreno vale a pena construir, porque o custo de construção ainda não chegou no nível dos imóveis prontos. Agora, se você precisar compra terreno já complica, porque o valor de um terreno hoje é quase o mesmo que você gastará para construir. Pra quem não tem terreno, acho melhor continuar no aluguel poupando para uma compra futura quando as coisas melhorarem.

O bom de esperar é que você vai juntando a grana e acaba sendo possível comprar quase à vista. Com dinheiro na mão a conversa muda. O que estou comprando é puramente porque é uma região muito boa e porque quero pra morar, não estou investindo.

[AlienígenA]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Num condomínio em Contagem, que visitei no fim de semana, Nosso Rancho, há lotes de 5.000m por menos do que isso.

[Diegojaf]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Num condomínio em Contagem, que visitei no fim de semana, Nosso Rancho, há lotes de 5.000m por menos do que isso.

Isso aí é Nova Contagem, mano, é terra sem lei. Pula fora que é cilada.

[AlienígenA]

Estou comprando um terreno de 1.000m por R$150k pra construir. Está saindo barato, já que é em condomínio fechado, mas como é na pré-venda, ainda assim é um pouco salgado. Acho que vale a pena até comprar mais um pra investir, mas não curto muito isso de especulação.

No entanto, em um condomínio próximo da mesma empresa, os terrenos no condomínio já prontos estão na faixa de R$400k, completamente sem noção.

Num condomínio em Contagem, que visitei no fim de semana, Nosso Rancho, há lotes de 5.000m por menos do que isso.

Isso aí é Nova Contagem, mano, é terra sem lei. Pula fora que é cilada.

Por quê? Achei bom o local, com jeito de interior, ruas de terra, lagoa, muito verde. Do lado de fora, realmente, é feio, o acesso não é dos melhores. Mas, da portaria para dentro, achei muito tranquilo, sossegado. 

[Geotecton]

Os preços da mão de obra e dos materiais de construções estão acompanhando essa "bolha". O que não da um lucro exorbitante assim.
[...]

Caro JohnnyRivers

A diferença entre o preço de custo final (impostos embutidos) e o preço de venda é muito grande em favor dos construtores. Considere o trecho abaixo, extraído do link por você indicado:

O custo da construção fechou 2013 em R$ 860,10 por metro quadrado, sendo R$ 474,10 dos materiais de construção e R$ 386 da mão de obra. Os materiais de construção tiveram inflação de 4,48% ao longo de 2013, mas o custo com a mão de obra caiu 3,94% no período.

Sim, eu sei que não foram consideradas algumas variáveis como o preço do terreno, o padrão de construção, etc. Mas eu já construí algumas unidades residenciais nos últimos 10 (dez) anos e posso dizer que dá para construir um ótimo padrão gastando R$ 1.000,00 por metro quadrado.

Então o ganho obtido pelas grandes construtoras é sim muito, muito expressivo.

[Moro]

3000 por metro não se compra nem terreno em qualquer pocilga de SP

[Nina]

Isso não é nada... imaginem uma cidade de 10 mil habitantes com bolha imobiliária... Nem dá para acreditar!

[Moro]

A questão é que para haver uma bolha que afeta o sistema, os bancos deveriam estar sobre-alavancados neste tipo de ativo, o que salvo a CEF, não parece ser o caso. Então mais parece ser um ciclo de dívida de curto prazo do que algo sistêmico.

Mas realmente há algo interessante quando em uma cidade de 10K habitantes têm seus preços altos assim. Nina, o preço do metro quadrado em sua cidade gira em torno de quanto, para construção e terrenos?

[Moro]

http://www.zukerman.com.br/ns/detalhe_online.php?IDLeilao=4202&IDLeilaoLote=84924

para tudo que eu quero descer. Olha o quanto estão cobrando uma biboca ocupada em Votorantim. Paguei pouco onde comprei!!

E geo os preços de Curitiba não estão assim baixos não, amiga minha acabou de pagar 8k o metro.

[FZapp]

A questão é que para haver uma bolha que afeta o sistema, os bancos deveriam estar sobre-alavancados neste tipo de ativo, o que salvo a CEF, não parece ser o caso. Então mais parece ser um ciclo de dívida de curto prazo do que algo sistêmico.

Mas realmente há algo interessante quando em uma cidade de 10K habitantes têm seus preços altos assim. Nina, o preço do metro quadrado em sua cidade gira em torno de quanto, para construção e terrenos?

Lembrando ainda que a CEF acaba por ser financiada por todos nós (através do FGTS) e que também tem muito dinheiro em outros negócios, por exemplo capital de giro para construtoras.

[Geotecton]

[...]
E geo os preços de Curitiba não estão assim baixos não, amiga minha acabou de pagar 8k o metro.

Eu não afirmei que os preços finais estão baratos. Basta verificar que nos três bairros mais sofisticados há empreendimentos residenciais em fase de acabamento que chegam a R$ 15.000,00/m².

O que eu afirmei - e reafirmo - é que existem ótimos imóveis não-novos que estão com um valor muito bom e que cabe ao interessado pesquisar as opções disponíveis dentro de seus objetivos, tendo, no meu entender, como uma meta o de não estimular a especulação desenfreada que acontece desde o ano de 2007.

Eu, por exemplo, busquei durante 18 (dezoito) meses um terreno no bairro de Santa Felicidade até conseguir um que estava dentro das características, do valor e das condições de pagamento que fixei como parâmetros. E a própria negociação se desenrolou durante 8 (oito) meses. Neste ano começarei o processo visando a construção de uma casa e o procedimento será exatamente o mesmo. Ou seja, fixarei metas e cada passo será dado com parcimônia.

Quem quer 'comodidade' vai pagar o preço real mais a especulação das construtoras e imobiliárias. Será, em resumo, 'esfolado vivo'.

[FZapp]

Depois dessa terá que mudar o avatar para Abraham Geotezcstein

Fora a brincadeira também me surpreendo de como as pessoas aceitam preços absurdos, como se só rolar a dívida para frente fosse resolver.

[Moro]

eu não financio, eu tento esperar, juntar dinheiro, e pagar a vista, tendo um belo desconto em relação à tabela. Se não consigo a vista (por falta de dinheiro ou porque as condições de desconto não são adequadas frente um investimento por exemplo), me programo para quitar nas chaves. Senão, você compra o imóvel, faz um financimento de 20 anos, e o aluguel mal cobre o financiamento. Quando você for usufruir, o imóvel estará depreciado.

Nessas condições, melhor deixar dinheiro aplicado.

[SnowRaptor]

Não li o tópico inteiro, mas alguém já comentou a decisão de aumentar o valor do imóvel com financiamento do FGTS porque "os imóveis estavam muito caros e as pessoas não estavam comprando" e, em vez de o governo (eleito com doações de empreiteiras) deixar como estava para segurar os preços do mercado, decide aumentar o crédito subsidiado? Só eu achei isso de uma cara de pau imensa?

EDIT: E não houve também um peteleco nos limites do Minha Casa Minha Vida?